موضوع پژوهش-پایان نامه (22)

یکشنبه 9 مهر 1396 ساعت 06:50
فصل اول : کلیات فصل اول: کلیات قبل از ورود در مباحث اصلی لاجرم می بایست کلیات موضوع را مورد بحث و بررسی قرار داد. لذا در فصل نخست که به کلیات پرداخته می شود ما آن را در دو مبحث تاریخچه و ماهیت قرارداد پیش فروش ساختمان توضیح خواهیم داد. در مبحث اول و […]

  

دانلود پایان نامه- پایان نامه (22)

در اکثر کشورهای پیشرفته از سیستم پیش فروش واحد مسکونی به عنوان یکی از منابع عمده تامین مالی مسکن استفاده می شود. حتی در تعدادی از کشورها بانکها تا زمانی که حداقل 60 درصد پروژه های مسکونی تکمیل نگردند، اساسا در آن پروژه ها مشارکت نمی نمایند. در کشور ما از سیستم سنتی پیش فروش به دلیل اشکالات فراوان آن از قبیل عدم امنیت کافی، نگرانی پیش خریدار از عدم اجرای به موقع تعهدات از طرف پیش فروشنده و ... استفاده نمی شد تا اینکه لایحه ای به منظور حمایت از پیش خریداران و انبوه سازان مسکن در تاریخ 17/10/58 توسط شورای انقلاب به صورت ماده واحده ای تصویب شد.(ممی زاده، 1386: 101/78) یکی از مظاهر زندگی مدرن امروز احداث واحدهای ساختمانی تجاری یا مسکونی عمدتا عمودی در قالب مجتمع و فروش اینگونه تاسیسات قبل از احداث می باشد که در ابتدا مستلزم انعقاد قراردادهایی است که از آن به قراردادهای ساخت و ساز تعبیر می شد که در نوع خود جدید و ابداعی محسوب می شود.(حاتمی و ذاکری نیا، 1389: 71) در سال های اخیر با وجود رشد روز افزون جمعیت، عده ای از مردم به عرصه پر سود ساختمان سازی روی آورده اند. برخی از صاحبان زمین به دلیل نداشتن سرمایه لازم برای ساخت و ساز، این امر را به اشخاص سرمایه دار می سپارند، افرادی که سرمایه کافی دارند یا خود این کار را می کنند یا تحت لوای شرکت های خصوصی پروژه های بزرگ ساختمان سازی را به عهده گرفته و سودهای کلانی از این مشارکت کسب می کنند. از طرف دیگر، بانک ها نیز وارد گود شده و با دادن تسهیلات به سازندگان در قالب عقد مشارکت مدنی و با اخذ درصد سود بالا در این امر مشارکت می نمایند. به دنبال این امر و در نتیجه ی رواج زیاد قراردادهای پیش فروش و اختلافاتی که در تفسیر این نوع قراردادها بوده و ابهاماتی که در تبیین ماهیت این قرارداد وجود دارد در تعهدات طرفین و آثار قرارداد تاثیر گذاشته تا جایی که منجر به طرح دعاوی بیشماری در محاکم قضایی گردیده و دامنه اختلاف در ماهیت و تفسیر این نوع قراردادها بالا گرفته و در نهایت منتهی به صدور آراء مختلف گردیده است.

----------- نکته مهم : هنگام انتقال متون از فایل ورد به داخل سایت بعضی از فرمول ها و اشکال درج نمی شود یا به هم ریخته می شود یا به صورت کد نمایش داده می شود ولی در سایت می توانید فایل اصلی را با فرمت ورد به صورت کاملا خوانا خریداری کنید: سایت مرجع پایان نامه ها (خرید و دانلود با امکان دانلود رایگان نمونه ها) : elmyar.net **************** با این وصف استادان و نویسندگان حقوقی در این خصوص تحقیقات زیادی انجام نداده اند تا اینکه قانون پیش فروش ساختمان در تاریخ 12/10/89 به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید. البته در ماده 25 این قانون مقرر شده «آئین‌نامه اجرائی این قانون ظرف سه ماه از تاریخ تصویب توسط وزارت دادگستری با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و پس از تایید رئیس قوه قضائیه به تصویب هیات وزیران خواهد رسید.» اما تا به حال آیین نامه مذکور تصویب نشده است. مبحث دوم: ماهیت قرارداد پیش فروش ساختمان پیش فروش عرفا به فروختن مالی اطلاق می شود که هنوز وجود خارجی نداشته و فروشنده تسلیم مورد معامله مطابق اوصاف مقرر در عقد را بر ذمه می گیرد تا در مدت معین، تسلیم مشتری نماید.(خانیان، 1388 :41/15و14) در سالهای اخیر ذهن هر حقوقدانی با موضوع قرارداد پیش فروش ساختمان و به خصوص ماهیت آن درگیر شده است. از یک طرف، ماهیت این قرارداد در فقه بحث نشده چون موضوع فراخور عصر حاضر است و از طرف دیگر، دادگاه ها نیز سرگردانند که این قرارداد چه ماهیتی دارد و هر یک به راهی رفته اند. حقوقدانان نهادهای حقوقی مختلفی را بررسی کرده اند تا ببینند ماهیت این قرارداد با کدام عقد منطبق است. مثلا برخی آن را با بیع یا تعهد بر بیع و برخی دیگر با سلف یا صلح و استصناع و عده ای نیز آنرا با عقدی نامعین در چارچوب ماده 10 قانون مدنی مقایسه نموده اند که اغلب این فروض را نپذیرفته اند. در هر صورت کمتر دادگاهی است که در صحت این عقد تردید داشته باشد. اختلاف از آنجا نشات می گیرد که ساختمان مورد معامله که در زمان انعقاد عقد وجود خارجی ندارد به فروش می رود اما این انتقال به حکم ماده 361 ق.م که مقرر داشته: «اگر در بیع عین معین معلوم شود که مبیع وجود نداشته بیع باطل است.» محل اشکال است. عقاید گفته شده جهت ارائه راه حلی برای رفع این اشکال است. این فروضات مختصرا طی چند گفتار بررسی می شود: گفتار اول: استصناع

نظرات (0)
امکان ثبت نظر جدید برای این مطلب وجود ندارد.